לקבוצת הוואטסאפ

שאלת השאלות- קבלן מפתח או הפרדת קבלנים?

כל משפחה בתחילת תהליך הבניה שואלת את עצמה את השאלה הזאת - מה עדיף: לבנות עם קבלן מפתח שירכז את כל העבודה או לבצע הפרדת קבלנים, התשובה שמתאימה לכל אחד, נמצאת במאמר הבא...

קבלן מפתח או הפרדת קבלנים , שאלת השאלות!

היי חברים,

במהלך היתר הבנייה עולה השאלה – האם לבצע הפרדת קבלנים לפי בחירה והזמנה אישית או לקחת קבלן מפתח שינהל את כל התהליך?

אני אתן לכם כבר עכשיו את השורה התחתונה – אין תשובה חד משמעית, זה תלוי רק בכם.

כדי שתוכלו לקבל את ההחלטה הכי נכונה עבורכם , השקעתי והכנתי לכם טבלה שמרכזת את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות,

יש כמובן את אפשרויות הביניים של בנייה עם קבלן מפתח בשילוב מפקח מטעמכם שהיא המומלצת והיקרה ביותר,  או בנייה ללא מפקח וללא קבלן מפתח (לאמיצים ויודעי דבר בלבד - מומלץ רק למי שעוסק בתחום ברמה היומית) , אנחנו נסקור את שתי האפשרויות הפופולריות יותר.

לאיזה מודל עבודה אתם יותר מתחברים?

 

 

אתן לכם כמה טיפים חשובים להתנהלות נכונה מול קבלני המפתח והמפקחים –לגזור ולשמור!

1. להבין על מה מדובר - כשאתם מבקשים לקבל הצעת מחיר מבעל מקצוע כל שהוא, תלמדו את התחום קצת יותר לעומק, כך     שתוכלו לדבר בביטחון ולהפגין בקיאות בפגישה, לדעת מה לבקש ועל מה להתעקש.

 בעלי המקצוע יבינו שיש כאן חבר'ה שמבינים עניין ויתנו לכם הצעת מחיר אטרקטיבית ומפורטת.      

 

2. פירוט העבודות - אם שכרתם את שירותיו של מפקח בניה (מומלץ מאוד!) , תבקשו ממנו להכין מפרט טכני לכל פרטי העבודות, בכל מרכיב עבודה תבקשו לציין את כל חלקי העבודה הנדרשים בכל מקום המאפשר שיקול דעת,

לדוגמא: אפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל, ואפשר לרשום שהחשמלאי יספק אביזרי חשמל בצבע קרם מתוצרת גוויס ויתקין אותם לאחר ביצוע שכבת צבע יד שניה.

ואם בחרתם לבנות עם קבלן מפתח, גשו עם המפרט הטכני שקיבלתם מקבלן המפתח לאיש מקצוע מנוסה (מהנדס בניין לדוגמא) , בכדי לחדד כל סעיף עד רמת הבורג, מה שלא כתוב וחתום לא נחשב ומה שתבקשו אחרי חתימת החוזה עלול לעלות עוד כסף.

 

3. קביעת אבני דרך ברורות לתשלום – תגדירו אבני דרך לתשלום , אבני דרך ברורות שלא משתמעות לשתי פנים ורק לאחר סיום השלב ובדיקה שאכן הוא בוצע במלואו כפי שסוכם , רק אז לשלם, לא להתפתות למקדמות מיותרות.  "סיימת את העבודה תקבל כסף, לא סיימת? אז בבקשה..."

 

4. בחירת בעלי מקצוע – עד רגע תחילת העבודות וגם בהמשך, עיקר העבודה נעשית על ידי האדריכל ובעלי המקצוע שבחרתם, הזכרנו את זה במאמר התכנון אבל אני מזכיר לכם שוב – לא לחסוך במתכננים ויועצים! זה לא בזבוז של כסף, בעלי מקצוע טובים יחסכו לכם כסף וכאב ראש. טעויות על הנייר עוד נסלחות אבל בשטח הן כואבות בכיס.

 

5. המלצות - לפני בחירת קבלן מפתח ו/או מפקח , תבדקו אותם היטב, דברו עם ממליצים, תראו בתים שהם בנו, ותנסו להבין כמה שיותר עם מי אתם עומדים להתחתן לשנה הקרובה, הזמן שתשקיעו בבירור בעל המקצוע יחסוך לכם הרבה כאב ראש וכסף. וזכרו – אם הצעת המחיר זולה מדי, יש לכך סיבה, אף אחד לא עובד בשביל שכר מינימום.

 

 

קדימה, מתחילים לבנות!

הנושא הנידון

קבלן מפתח

מפקח בניה והפרדת קבלנים

מי עדיף

הערות

חלוקת עבודה, האחריות ותיאום מול בעלי מקצוע

הכל על קבלן המפתח

מתחלקים בין הבונה למפקח, כאשר המפקח בעיקר על התיאומים והבונה על בחירת בעלי המקצוע

קבלן המפתח

התעסקות לא מעטה, בדקו האם יש לכם זמן לכך.

ביטוח קבלני

קבלן המפתח עושה ביטוח

הבונה נדרש לעשות ביטוח, עלות של כ-3,000 ₪

תיקו

כך או כך הבונה משלם.

רמת מקצועיות של בעלי המקצוע

קבלני המפתח הסטנדרטיים מעסיקים קבלני מקצוע ברמה בינונית כדי לאזן בין רמת עבודה לבין רווחיות סבירה, מחיר זול מגיע עם רמת גמר נמוכה בדר"כ לעומת קבלני מפתח איכותיים שמעסיקים קבלני מקצוע ברמה גבוהה יגישו הצעת מחיר בהתאם, לשיקולכם.

רמת המקצועיות נבדקת על ידי הבונה ובבחירה של כל בעל מקצוע בפני עצמו, יש את בעלי המקצוע החובבנים עם תג מחיר בהתאם, יש את היקרים ביותר שמקפידים על רמת גמר מעולה ויש כמובן את האמצע, היתרון הוא שניתן לווסת באיזה תחום תשקיעו יותר כסף ואיפה תחסכו.

המפקח

הזול עולה ביוקר, נסו להגיע לאיזון בין מחיר לאיכות, אין מתנות חינם.

אחריות על רמת הביצוע

של קבלן המפתח, נותן מעטפת אחריות לכל הבנייה.

של מפקח הבנייה אך עלול להפיל את זה על בעלי המקצוע שהבונה בחר.

קבלן מפתח

מפקחים טובים ידאגו לרמת ביצוע טובה

שנת בדק

קבלן המפתח נותן שנת בדק, יתרון לקבלן המפתח מצד אחד אבל אם הקבלן פשט רגל, אין אפשרות לפנות לבעלי המקצוע שלו, הם לא מחוייבים אליכם.

אין שנת בדק מהמפקח , בסיום הבנייה ההתקשרות מסתיימת מול בעלי המקצוע והאחריות לתיקון תקלות היא מול כל בעל מקצוע בפני עצמו.

תיקו

תקלות תמיד יכולות לקרות, הקפידו על בחירת בעלי מקצוע איכותיים.

זמינות מצד הבונה

נדרש יחסית פחות זמן השקעה בשטח ובבחירת בעלי מקצוע.

נדרש זמן השקעה מרובה בבחירת בעלי המקצוע ובפיקוח על התהליך מבחינת הבונה.

קבלן מפתח

יתרון משמעותי לקבלן המפתח

בחירת בעלי המקצוע

קבלן המפתח בלבד בוחר אותם, הבונה בוחר רק את קבלן המפתח

הבונה בוחר בעצמו כל בעל מקצוע, לאחר קבלת הצעות מחיר, התרשמות אישית, המלצות וניסיון

המפקח

עדיף להבין מי בונה לכם את הבית ומה הניסיון שלו

בלתי מתוכנן

קבלן המפתח אחראי על ההוצאות הלא צפויות, לא כולל תוספות בנייה לאחר חתימת החוזה.

הבונה אחראי על ההוצאות הלא צפויות, המפקח רק יכול לעזור בהחלטה

קבלן המפתח

אין חכם כבעל ניסיון, הכל מגולם כבר בהצעה של קבלן המפתח.

הוצאות קטנות

יש הוצאות קטנות לאורך הבנייה שלא שייכות לבעלי המקצוע, קבלן מפתח דואג להכל – שירותים כימיים, גידור, פינישים יפים, פועלים כללים.

המפקח מרכז את סך העלויות אך בפועל התשלום הוא על הבונה ולעיתים מדובר על לא מעט כסף שנמצא בין השורות.

קבלן המפתח

עדיף לדעת מראש מה הסכום ולא לשלם עוד ועוד תשלומים קטנים.

הגדרת מפרט עבודה

בקבלת הצעת מחיר מקבלן מפתח מדובר על בעל מקצוע משופשף שיודע איפה מסתתר הכסף ואם תגיעו עם מפרט טכני לא מדוייק ומפורט, יש מקום לפרשנות בין כוונת הבונה לכוונת הקבלן

מפקח הבנייה מטעמכם עורך מפרט מדוייק מול בעל מקצוע שממנו מקבלים הצעת מחיר, האחריות היא על המפקח לקבלת הצעת מחיר הכוללת את כל מה שהבונה התכוון ללא הפתעות בדרך.

המפקח

מפקח הבניה הוא מטעמכם ויודע מה לדרוש מכל בעל מקצוע ואיפה נקודות התורפה בכל תחום.

תוספות בתהליך הבניה מצד אחד

המפרט הטכני והחוזה סגורים מתחילת העבודות וכל שינוי נוסף יעלה כסף

המפרט נסגר מול כל בעל מקצוע בנפרד בכדי לקבל את העבודה בעלי המקצוע מוכנים להתגמש, הבונה "לא בכיס שלהם"

המפקח

גמישות במו"מ תוך כדי בנייה

תוספות בתהליך הבניה מצד שני

סיכום מול קבלן המפתח בלבד.

שינוי עלול לגרור מורכבות בתיאום ובעלויות נוספות מול כמה בעלי מקצוע כאשר צריך לסכם עם כל אחד בנפרד

קבלן המפתח

פחות כאב ראש בכל שינוי.

מסגרת התקציב

אין כמעט הפתעות אלא אם אתם ביקשתם לשנות משהו בתוכנית

בעבודה עם מפקח ובעלי מקצוע בודדים ישנה סבירות לפריצת מסגרת התקציב, לעיתים עקב שינויים או תכנון / חישוב לא נכון של העלויות.

קבלן המפתח

בבנייה פרטית נוטים לפרוץ מסגרת תקציב.

חלוקה לתשלומים

לוח זמנים לתשלומים (כ-10 שלבים) לתהליך הבנייה ומשלמים על פי התקדמות לקבלן המפתח בלבד

סיכום על לוח תשלומים עם כל בעלי המקצוע עם הקפדה על תשלום רק לאחר סיום השלב הרלוונטי.

קבלן המפתח

עבודה מול בעל מקצוע אחד לעומת בעלי מקצוע רבים

עצירת עבודה

בעייתי לעצור את העבודה בעקבות בעיות בתזרים, קבלן המפתח משריין את העובדים עבור הפרויקט שלכם.

ניתן לעצור את קבלני המקצוע, הסיכום מול כל אחד הוא בנפרד.

המפקח

גמישות בתשלומים, לעיתים מכירת בית קודם מתעכבת / אישור משכנתא מתעכב וכו'

דרישה לתעודות ורישיונות

קבלן מפתח נדרש לרישיון קבלן בסיווג קבלני מתאים לבניית וילות, אם אין לו רישיון והוא בונה זאת עבירה פלילית

לרוב מפקחי הבנייה הם מהנדסים או הנדסאי בניין אך ישנם גם מפקחי בניה ללא הכשרה מקצועית אלא מפקחים מתוך ניסיון של שנים.

קבלן המפתח

רצוי לעבוד עם בעלי מקצוע מורשים ומקצועיים, אבל חשוב לזכור שתעודת רישיון / תואר היא לא בהכרח מדד לניסיון בשטח.

בעיות בין קבלנים

באחריות קבלן המפתח כולל מקרים של נזק בין קבלנים

האחריות היא על הבונה אלא אם הצליח להוכיח שקבלן א' הזיק לתשתית של קבלן ב' , וזה קורה לא פעם.

קבלן המפתח

אין ספק שעדיף שהמלחמות לא יהיו בצד שלכם.

מי לצד מי

קבלן המפתח ידאג לעצמו בכל הנוגע לכסף ועלויות, כך שהוא עלול לחסוך איפה שניתן, חוזה הבנייה כבר סגור ושכ"ט כבר מוסכם כך שזה לא ישנה את התשלומים

מפקח מקצועי ידאג לבונה שאותו הוא מלווה, ישגיח שאכן עושים את העבודה כפי שסוכם ולא ישחרר תשלומים לפני המועד שנקבע, צריך להיזהר ממפקחים שגובים שכ"ט נמוך משמעותית מהשוק ואז ייתכן מצב של שיתוף פעולה עם קבלני הביצוע.

המפקח

הבונה והקבלן מפתח פשוט נמצאים משני צידי המתרס, אז כאן בהחלט מפקח אמין ומקצועי יכול לייצר תמונת מצב מצויינת

קצב העבודה

קבלן מפתח מחוייב לעמידה בזמנים לסיום הבנייה, לקבלן המפתח יש יתרון בנקודה הזאת - כל בעלי המקצוע זמינים עבורו ואין מכרזי קבלנים, הוא יודע כמה לשלם עבור העבודה.

תפקיד המפקח הוא לתאם בין בעלי המקצוע אך מכיוון שהבונה הממוצע הוא בונה מזדמן ולא מכיר בעלי מקצוע, הוא עורך השוואות מחיר בין בעלי המקצוע, מה שעלול לעכב את לוחות הזמנים לסיום העבודות.

קבלן המפתח

אין ספק שכשהמפתחות בידיים של קבלן המפתח העניינים רצים.

עלות העסקה

קבלן מפתח עולה כ-15% יותר מסך העלויות הכולל שהיה עולה לכם במידה והייתם מעסיקים כל בעל מקצוע בנפרד, ציינו את כל יתר היתרונות בהתאם

מפקח עולה כ-4-5% מעלות הבנייה, בפועל מעבר לעלות כל בעלי המקצוע, מפקחים טובים יחסכו לכם כסף ולהיפך.

מפקח

חיסכון משמעותי בעלויות

 

 

 

נשמח לעזרתכם!

אנחנו עושים כמיטב יכולתנו כדי להעניק לכם מאמרים כמה שיותר מקיפים ומלאים, 

אם בכל זאת גיליתם איזו טעות, או שאתם רוצים להוסיף לנו הערה, נקבל אותה בברכה.

המייל לפניות: gavriel@homexpert.co.il

תודה רבה 😊

 

שתף שאלת השאלות- קבלן מפתח או הפרדת קבלנים? :

אולי יעניין אותך גם